Αστική ευθύνη πολυκατοικίας:
ποιος ευθύνεται, ποιος πληρώνει.

Ενημερώθηκε 14 Οκτωβρίου 2026Ανάγνωση 10 λεπτάΑπό το ασφαλιστικό γραφείο Leadinsure

Η αστική ευθύνη πολυκατοικίας είναι η ασφάλιση που πληρώνει τη ζημιά ενός τρίτου όταν προέρχεται από τα κοινά μέρη του κτιρίου: σοβάς από την πρόσοψη που πέφτει σε περαστικό ή σε αυτοκίνητο, γλίστρημα στην είσοδο, ατύχημα στο ασανσέρ. Σήμερα ο νόμος δεν την επιβάλλει γενικά, μπορεί όμως να την προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Η ευθύνη πάντως υπάρχει και χωρίς ασφάλιση: βαραίνει όλους τους συνιδιοκτήτες, και ο ζημιωθείς μπορεί να ζητήσει ολόκληρο το ποσό από έναν. Την ασφάλιση συνήθως την αποφασίζει η γενική συνέλευση, και το ασφάλιστρο, δηλαδή το ετήσιο κόστος της, μοιράζεται στα κοινόχρηστα με τα χιλιοστά.

Αστική ευθύνη πολυκατοικίας: ποιος πληρώνει για σοβάδες, μπαλκόνια και ατυχήματα;

Τα κοινά μέρη μιας πολυκατοικίας, όπως τα θεμέλια, η στέγη, οι αυλές, ο ανελκυστήρας και η κεντρική θέρμανση, ανήκουν σε όλους. Κάθε ιδιοκτήτης διαμερίσματος είναι αυτοδίκαια συνιδιοκτήτης τους κατά το ποσοστό του (άρθρο 1117 του Αστικού Κώδικα, ΑΚ, και ν. 3741/1929 για την οροφοκτησία). Μαζί με την ιδιοκτησία μοιράζεστε και την ευθύνη.

Πτώση σοβά ή μπαλκονιού

Για την ολική ή μερική πτώση του ίδιου του κτιρίου ή τμημάτων του, όπως σοβάδες, μάρμαρα ή κομμάτια της όψης, ισχύει το άρθρο 925 ΑΚ: για τη ζημιά τρίτου ευθύνεται ο ιδιοκτήτης του κτιρίου (ο νόμος λέει «ο κύριος ή νομέας», δηλαδή ο ιδιοκτήτης ή όποιος το κατέχει ως ιδιοκτήτης). Ο ζημιωθείς δεν χρειάζεται να αποδείξει ποιος έφταιξε. Οι ιδιοκτήτες απαλλάσσονται μόνο αν αποδείξουν οι ίδιοι ότι η πτώση δεν οφείλεται σε ελαττωματική κατασκευή ή πλημμελή συντήρηση, κάτι δύσκολο για μια όψη που φθείρεται χρόνια χωρίς επισκευή.

Το άρθρο 925 αφορά το ίδιο το κτίριο. Για αντικείμενα που πέφτουν από ένα διαμέρισμα, όπως μια γλάστρα, ευθύνεται κατά κανόνα όποιος τα έχει εκεί, με βάση τον γενικό κανόνα του άρθρου 914 ΑΚ που εξηγούμε παρακάτω.

Προσοχή στα μπαλκόνια. Η πλάκα και ο οπλισμός τους ανήκουν συνήθως στον φέροντα οργανισμό, δηλαδή στον σκελετό του κτιρίου, άρα στα κοινά μέρη. Οι σοβάδες, τα κάγκελα και οι επενδύσεις του μπαλκονιού βαραίνουν συνήθως τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, εκτός αν ο κανονισμός ορίζει αλλιώς. Σε αυτή την περίπτωση μπορεί να ευθύνεται κυρίως εκείνος, και τη ζημιά να μην την πληρώνει το συλλογικό συμβόλαιο της πολυκατοικίας αλλά η αστική ευθύνη του δικού του συμβολαίου κατοικίας, αν την έχει. Ελέγξτε αν το συλλογικό συμβόλαιο καλύπτει και πτώσεις από ιδιόκτητα μέρη ή μόνο από τα κοινά.

Γλίστρημα και άλλα ατυχήματα

Για τις υπόλοιπες ζημιές ισχύει ο γενικός κανόνας του άρθρου 914 ΑΚ: όποιος ζημιώνει άλλον παράνομα και υπαίτια, τον αποζημιώνει. Βρεγμένο δάπεδο χωρίς σήμανση ή σπασμένο σκαλοπάτι είναι τυπικά παραδείγματα.

Το κρίσιμο σημείο είναι το άρθρο 926 ΑΚ. Όταν για την ίδια ζημιά ευθύνονται πολλοί, ευθύνονται «εις ολόκληρον». Ο τραυματισμένος περαστικός δεν κυνηγά δέκα ιδιοκτήτες για δέκα μερίδια· μπορεί να ζητήσει όλη την αποζημίωση από έναν, και το βάρος πέφτει, τουλάχιστον αρχικά, σε εκείνον. Γι' αυτό η αστική ευθύνη πολυκατοικίας αφορά τον καθέναν σας προσωπικά.

Είναι υποχρεωτική η ασφάλεια πολυκατοικίας και του ανελκυστήρα;

Σήμερα δεν υπάρχει γενική νομική υποχρέωση να ασφαλιστεί μια πολυκατοικία. Στον κατάλογο υποχρεωτικών ασφαλίσεων αστικής ευθύνης της Ένωσης Ασφαλιστικών Εταιριών Ελλάδος (ΕΑΕΕ, Ιανουάριος 2026) δεν περιλαμβάνεται ούτε η πολυκατοικία, ούτε ο διαχειριστής, ούτε ο ανελκυστήρας.

Η υποχρέωση μπορεί όμως να προκύπτει ήδη από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Η ομοσπονδία των ιδιοκτητών ακινήτων επισημαίνει ότι οι κανονισμοί συνήθως προβλέπουν ασφάλιση αστικής ευθύνης του διαχειριστή και του ανελκυστήρα, αλλά λίγες πολυκατοικίες την τηρούν.

Ασφάλεια ανελκυστήρα: τι είναι πραγματικά υποχρεωτικό

Όπως είδαμε, ο ανελκυστήρας δεν περιλαμβάνεται στον κατάλογο υποχρεωτικών ασφαλίσεων. Ο νόμος όμως επιβάλλει για κάθε ανελκυστήρα άλλες υποχρεώσεις, μεταξύ των οποίων:

• Συντήρηση από αδειοδοτημένο συνεργείο.
• Περιοδικός έλεγχος και καταχώριση: ο ανελκυστήρας ελέγχεται και πιστοποιείται περιοδικά από αναγνωρισμένο φορέα ελέγχου και καταχωρίζεται στον Δήμο (κοινή υπουργική απόφαση Φ.Α/9.2/οικ.28425/1245/2008). Οι κυρώσεις για τις προθεσμίες πιστοποίησης και καταχώρισης έχουν ανασταλεί προσωρινά, μέχρι να μεταφερθούν τα στοιχεία στο Ενιαίο Μητρώο Ανελκυστήρων. Οι υποχρεώσεις όμως παραμένουν.
• Απογραφή στο Μητρώο Απογραφής Ανελκυστήρων, με ευθύνη του ιδιοκτήτη ή του διαχειριστή. Η προθεσμία έληξε στις 30/6/2026. Έως τις 10/7/2027 ο υπεύθυνος συντηρητής ή ο εγκαταστάτης μπορεί να κάνει εκπρόθεσμη απογραφή χωρίς πρόστιμο, με υπεύθυνη δήλωση ενός τουλάχιστον ιδιοκτήτη ή του διαχειριστή.

Αν ο ανελκυστήρας δεν απογραφεί ούτε με αυτόν τον τρόπο, το πρόστιμο είναι ανά ανελκυστήρα: 1.000 € σε κτίριο κατοικίας, 2.500 € σε επαγγελματική ή μικτή χρήση, 5.000 € σε κτίριο ανοιχτό στο κοινό.

Σε ατύχημα στο ασανσέρ, ο τραυματίας μπορεί να στραφεί κατά της συνιδιοκτησίας και, αν φταίει η συντήρηση, και κατά του συντηρητή. Η ασφάλιση του συντηρητή, όπου υπάρχει, καλύπτει τα δικά του λάθη, όχι τις ευθύνες των ιδιοκτητών.

Αν κάποιο διαμέρισμα νοικιάζεται βραχυχρόνια, ο ιδιοκτήτης του έχει δική του υποχρέωση ασφάλισης αστικής ευθύνης (ν. 5170/2025). Για τις καλύψεις που χρειάζεται ένα τέτοιο κατάλυμα, δείτε τον οδηγό για Airbnb.

Ασφάλιση κοινόχρηστων χώρων, όλου του κτιρίου ή ανά διαμέρισμα;

Η «ασφάλεια πολυκατοικίας» δεν είναι ένα προϊόν, αλλά τέσσερις διαφορετικές λύσεις:

Τα λιγότερα κενά αφήνει συνήθως ένα συλλογικό συμβόλαιο αστικής ευθύνης και κοινοχρήστων, μαζί με το ατομικό κάθε ιδιοκτήτη (δείτε τον οδηγό για την ασφάλεια σπιτιού).

Σεισμός: όταν άλλοι γείτονες είναι ασφαλισμένοι και άλλοι όχι

Περίπου 6 στους 10 κατοίκους της χώρας ζουν σε διαμέρισμα (Eurostat, 2025), ενώ λιγότερες από μία στις πέντε κατοικίες έχουν ασφαλισμένο το κτίριο (ΕΑΕΕ, Μάρτιος 2026). Στη δική σας πολυκατοικία, δηλαδή, οι περισσότεροι γείτονες πιθανότατα δεν έχουν ασφαλίσει το κτίριο, πόσο μάλλον για σεισμό.

Μετά από μερική καταστροφή, κάθε συνιδιοκτήτης συνεισφέρει κατ' αναλογία στην ανοικοδόμηση των κοινών, και η αποζημίωση από ασφάλιση των κοινών πηγαίνει κατά κανόνα σε αυτήν (άρθρο 9 ν. 3741/1929). Όποιος δεν έχει ασφάλιση κτιρίου πληρώνει από την τσέπη του, κι αν δυσκολεύεται, η επισκευή καθυστερεί για όλους. Ο ίδιος νόμος προβλέπει ότι όποιος δεν μπορεί ή δεν θέλει να συμμετάσχει υποχρεούται να παραχωρήσει τα δικαιώματά του στους άλλους συνιδιοκτήτες που θα το ζητήσουν, μετά από εκτίμηση πραγματογνωμόνων. Αν η οικοδομή καταστραφεί ολοσχερώς ή κατά τα 3/4 της αξίας της, η αναγκαστική συνιδιοκτησία του νόμου παύει, δηλαδή οι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεώνονται πλέον να ξαναχτίσουν μαζί. Για κάλυψη και απαλλαγή, δείτε την ασφάλεια σεισμού.

Ποιος αποφασίζει την ασφάλιση και πώς μοιράζεται στα κοινόχρηστα;

Ο νόμος για την οροφοκτησία αφήνει τους κανόνες στους ίδιους τους συνιδιοκτήτες: με ομόφωνη συμφωνία, δηλαδή με τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ορίζουν τη γενική συνέλευση και τις πλειοψηφίες για τη συντήρηση, τη βελτίωση και τη χρήση των κοινών. Αν δεν υπάρχει κανονισμός, οι ιδιοκτήτες μπορούν με παμψηφία να ορίσουν διαχειριστή με ευρείες εξουσίες: συντήρηση, κατανομή δαπανών, εκπροσώπηση στο δικαστήριο (άρθρο 4 παρ. 1 και 2 ν. 3741/1929). Ξεκινήστε λοιπόν από τον κανονισμό.

Αν ο κανονισμός δεν ορίζει τίποτα, η πλειοψηφία που χρειάζεται δεν είναι αυτονόητη. Μια πιθανή βάση είναι το άρθρο 789 ΑΚ, κατά το οποίο για την τακτική διοίκηση του κοινού αποφασίζει η πλειοψηφία, υπολογισμένη με βάση τα μερίδια. Σε αμφιβολία, ρωτήστε νομικό πριν από τη συνέλευση.

Στα κοινά βάρη κάθε συνιδιοκτήτης συμμετέχει ανάλογα με την αξία του διαμερίσματός του, δηλαδή με τα χιλιοστά, εκτός αν έχει συμφωνηθεί κάτι άλλο (άρθρο 5 ν. 3741/1929). Ο νόμος δεν αναφέρει ρητά το ασφάλιστρο, γι' αυτό η απόφαση καλό είναι να γράφει ότι μπαίνει στα κοινόχρηστα και με ποιον πίνακα χιλιοστών μοιράζεται.

Τα βήματα, με τη σειρά

1. Διαβάστε τον κανονισμό. Προβλέπει ασφάλιση; Ποια πλειοψηφία ζητά;
2. Συγκεντρώστε τα στοιχεία του κτιρίου: έτος κατασκευής, όροφοι, τετραγωνικά, καταστήματα, πυλωτή, αριθμός απογραφής ανελκυστήρα, κατάσταση όψεων.
3. Ζητήστε συγκρίσιμες προσφορές, με ίδια όρια και καλύψεις.
4. Αποφασίστε στη γενική συνέλευση και γράψτε στο πρακτικό όριο, ασφάλιστρο και κατανομή.
5. Ο διαχειριστής ολοκληρώνει την ασφάλιση και περνά το ασφάλιστρο στα κοινόχρηστα.
6. Ελέγξτε ξανά στη λήξη: νέο κατάστημα ή νέος ανελκυστήρας αλλάζουν τον κίνδυνο.

Αστική ευθύνη διαχειριστή πολυκατοικίας

Αν και πότε ο διαχειριστής ευθύνεται προσωπικά για μια ζημιά κρίνεται κατά περίπτωση. Η ευθύνη του μπορεί να ασφαλιστεί μαζί με την αστική ευθύνη της συνιδιοκτησίας· ελέγξτε ότι το συμβόλαιο τον αναφέρει ρητά. Αν τη διαχείριση κάνει επαγγελματίας ή εταιρεία έναντι αμοιβής, τα λάθη της στη δουλειά καλύπτονται συνήθως από επαγγελματική αστική ευθύνη· ζητήστε να δείτε αν την έχει.

Η κάλυψη είναι ακόμη σπάνια. Στην έρευνα της ΕΑΕΕ για το 2024, με 24 ασφαλιστικές εταιρείες που συγκεντρώνουν περίπου το 96,6 % των ασφαλίστρων αστικής ευθύνης, ήταν σε ισχύ μόλις 7.596 καλύψεις αστικής ευθύνης διαχειριστών πολυκατοικίας. Ορισμένες τέτοιες καλύψεις μπορεί να περιέχονται σε ευρύτερα πακέτα και να μη μετρήθηκαν εδώ.

Από τι εξαρτάται το κόστος της αστικής ευθύνης πολυκατοικίας;

Επίσημοι τιμοκατάλογοι δεν υπάρχουν· κάθε εταιρεία τιμολογεί το κτίριο ξεχωριστά. Το ασφάλιστρο αφορά όλο το κτίριο και μοιράζεται στα διαμερίσματα με τα χιλιοστά, όπως τα υπόλοιπα κοινόχρηστα.

Η ασφάλιση κοινοχρήστων κοστολογείται με βάση το ασφαλισμένο κεφάλαιο, και η προσθήκη σεισμού συνήθως ανεβάζει σημαντικά το ασφάλιστρο. Για το συγκεκριμένο κτίριο ζητάμε προτάσεις από τις ασφαλιστικές εταιρείες με τις οποίες συνεργαζόμαστε και τις εξηγούμε δίπλα-δίπλα στον διαχειριστή ή στη γενική συνέλευση.

Το ασφάλιστρο επηρεάζουν κυρίως:

• Το όριο κάλυψης ανά ζημιά και ανά έτος.
• Το μέγεθος: όροφοι, διαμερίσματα, τετραγωνικά.
• Οι χρήσεις: καταστήματα ή ιατρεία φέρνουν περισσότερη κίνηση τρίτων.
• Ανελκυστήρας, πυλωτή, χώρος στάθμευσης.
• Η παλαιότητα και η συντήρηση όψεων και μπαλκονιών.
• Η απαλλαγή, δηλαδή το ποσό που πληρώνει η πολυκατοικία σε κάθε ζημιά.

Τι να ελέγξετε πριν υπογράψετε

• Ποιοι είναι ασφαλισμένοι: οι συνιδιοκτήτες, ο διαχειριστής, οι ένοικοι;
• Καλύπτονται ζημιές σε ενοίκους του κτιρίου ή μόνο σε τρίτους εκτός αυτού;
• Καλύπτονται πτώσεις από μπαλκόνια και άλλα ιδιόκτητα μέρη ή μόνο από τα κοινά;
• Τι προϋποθέτει το συμβόλαιο για τη συντήρηση; Πολλά συμβόλαια ζητούν νόμιμη κατασκευή και τακτική συντήρηση του κτιρίου και μπορεί να μην πληρώσουν ζημιά από γνωστή φθορά που δεν επισκευάστηκε, δηλαδή ακριβώς την περίπτωση του άρθρου 925 ΑΚ.
• Έχουν τα καταστήματα του ισογείου δική τους ασφάλιση; Το συμβόλαιο της πολυκατοικίας συνήθως δεν την αντικαθιστά (δείτε την ασφάλιση επιχείρησης). Για επιχειρήσεις με ακαθάριστα έσοδα άνω των 500.000 € είναι υποχρεωτική και η ασφάλιση της περιουσίας τους για σεισμό, πλημμύρα και δασική πυρκαγιά (δείτε την υποχρεωτική ασφάλιση επιχειρήσεων).

Πώς βοηθά ένα ασφαλιστικό γραφείο

Για τον διαχειριστή, το δύσκολο είναι να φέρει στη συνέλευση προσφορές που συγκρίνονται. Ένα ασφαλιστικό γραφείο:

• Ζητά προτάσεις από ασφαλιστικές εταιρείες με ίδια όρια και καλύψεις.
• Συνοψίζει τις διαφορές σε μορφή που παρουσιάζεται εύκολα στη γενική συνέλευση.
• Εξηγεί τι καλύπτει το συλλογικό συμβόλαιο και τι μένει στο ατομικό.
• Στέκεται δίπλα σας στη ζημιά, από τη δήλωση ως την αποζημίωση.

Η Leadinsure απαντά εντός 24 ωρών τις εργάσιμες ημέρες, χωρίς δέσμευση. Δεν πληρώνετε χωριστή αμοιβή· η προμήθεια του γραφείου περιλαμβάνεται ήδη στο ασφάλιστρο. Εξυπηρετούμε τηλεφωνικά και ψηφιακά, όπου κι αν βρίσκεστε. Ζητήστε προσφορά για την πολυκατοικία σας ή καλέστε στο 28210 86065.

Συχνές ερωτήσεις

Πηγές

Οι νόμοι, οι αποφάσεις και οι σελίδες που ελέγξαμε για αυτόν τον οδηγό.