Ασφάλεια ενοικιαζόμενων
και Airbnb.

Ενημερώθηκε 13 Οκτωβρίου 2026Ανάγνωση 15 λεπτάΑπό το ασφαλιστικό γραφείο Leadinsure

Ζητήστε προσφορά ή καλέστε μας στο 28210 86065 — απαντάμε εντός 24 ωρών τις εργάσιμες ημέρες.

Πολλά σπίτια, δωμάτια και βίλες φιλοξενούν τουρίστες μέσω Airbnb, Booking ή απευθείας κρατήσεων. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να έχει ασφάλιση αστικής ευθύνης (ν. 5170/2025, άρθρο 3)· αν λείπει στον έλεγχο, ο διαχειριστής του ακινήτου κινδυνεύει με πρόστιμο 5.000 €. Αν όμως το σπίτι έχει μόνο ένα συμβόλαιο κατοικίας, που υπογράφηκε όταν ήταν ιδιόχρηστο, αυτό μπορεί να μην πληρώσει την ώρα της ζημιάς. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι ζητά ο νόμος, τι πρέπει να καλύπτει η αστική ευθύνη και από τι εξαρτάται το κόστος της, γιατί η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ξεχωριστός ασφαλιστικός κίνδυνος, και τι κάνει (και τι δεν κάνει) το AirCover της Airbnb.

Είναι υποχρεωτική η ασφάλεια Airbnb; Τι ορίζει ο ν. 5170/2025

Το άρθρο 3 παρ. 1 του ν. 5170/2025 (ΦΕΚ Α' 6/20.01.2025) ορίζει τις προδιαγραφές που πρέπει να πληροί κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μία από αυτές (περίπτωση β) είναι η ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημίες ή ατυχήματα που μπορεί να συμβούν. Το άρθρο ισχύει από την 1η Οκτωβρίου 2025 (άρθρο 34 παρ. 2 του ίδιου νόμου).

Η υποχρέωση αφορά τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, δηλαδή όσα είναι, ή θα εγγραφούν, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και έχουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Δεν εξαρτάται από την πλατφόρμα: ισχύει είτε οι κρατήσεις έρχονται από Airbnb, είτε από Booking, είτε απευθείας. Δεν παίζει ρόλο ούτε η ιθαγένεια ή η κατοικία του ιδιοκτήτη· ισχύει και για όσους ζουν στο εξωτερικό.

Τι διευκρινίζει η εγκύκλιος 19567/2025

Η εγκύκλιος του Υπουργείου Τουρισμού 19567/25.09.2025 (διορθωμένη επανέκδοση της 19231/19.09.2025) εξειδικεύει την υποχρέωση:

• Το ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης πρέπει να το έχει συνάψει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και να είναι σε ισχύ.
• Πρέπει να έχει εκδοθεί από νομίμως αδειοδοτημένη ασφαλιστική εταιρεία. Η εγκύκλιος σημειώνει ότι το μητρώο των ασφαλιστικών επιχειρήσεων είναι διαθέσιμο στην ιστοσελίδα της Τράπεζας της Ελλάδος.
• Ελάχιστο ποσό κάλυψης δεν ορίζεται, ούτε στον νόμο ούτε στην εγκύκλιο. Το όριο το επιλέγετε εσείς — δείτε παρακάτω πώς.

Αν το ακίνητο το διαχειρίζεται τρίτος (για παράδειγμα εταιρεία διαχείρισης), προσέξτε: το πρόστιμο επιβάλλεται στον διαχειριστή, ενώ η εγκύκλιος ζητά συμβόλαιο που έχει συνάψει ο ιδιοκτήτης. Βεβαιωθείτε ότι συμβαλλόμενος είναι ο ιδιοκτήτης, και συμφωνήστε γραπτώς ποιος παρακολουθεί τις ανανεώσεις και ποιος κρατά αντίγραφο για τον έλεγχο.

Έλεγχοι και πρόστιμο 5.000 €

• Τους ελέγχους κάνουν υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρισμού, και σε μικτά κλιμάκια με την ΑΑΔΕ. Ο διαχειριστής ενημερώνεται τουλάχιστον 10 ημέρες πριν. Στον έλεγχο επιδεικνύονται τα πιστοποιητικά και τα αποδεικτικά ότι πληρούνται οι προδιαγραφές (άρθρο 3 παρ. 2 και 4).
• Αν ο διαχειριστής αρνηθεί την είσοδο στους ελεγκτές, ή αν δεν πληρούται οποιαδήποτε προδιαγραφή της παρ. 1 — άρα και αν λείπει η ασφάλιση —, επιβάλλεται πρόστιμο 5.000 € (άρθρο 3 παρ. 5).
• Αν σε νέο έλεγχο, μέσα σε έναν χρόνο από την κοινοποίηση του προστίμου, διαπιστωθεί ξανά παράβαση, το πρόστιμο διπλασιάζεται· σε κάθε επόμενη ίδια παράβαση τετραπλασιάζεται (άρθρο 3 παρ. 6).

Οι υπόλοιπες προδιαγραφές του άρθρου 3

Η ασφάλιση είναι μία από τέσσερις ομάδες προδιαγραφών, και ο έλεγχος αφορά όλες:

• Χώρος: χώρος κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό (περ. α).
• Ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημίες ή ατυχήματα (περ. β).
• Ηλεκτρολογικά και πυρασφάλεια: υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, διακόπτης διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξίας, και σήμανση εξόδου κινδύνου (περ. γ). Η εγκύκλιος διευκρινίζει: αυτόνομοι ανιχνευτές καπνού στην οροφή, τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια και στην κουζίνα· ένας φορητός πυροσβεστήρας ξηράς κόνεως ή νερού, τουλάχιστον 6 κιλών, ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας· φωτιστικό ασφαλείας σε κάθε έξοδο, μαζί με σήμανση διαφυγής.
• Υγιεινή και έκτακτη ανάγκη: βεβαίωση απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τα τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης (περ. δ).

Αρκεί η κάλυψη της Airbnb; Κατά τη δική μας ανάγνωση, μάλλον όχι: η εγκύκλιος ζητά συμβόλαιο που έχει συνάψει ο ιδιοκτήτης, ενώ την αστική ευθύνη της Airbnb τη συνάπτει η πλατφόρμα, και ισχύει μόνο για κρατήσεις μέσω Airbnb. Επίσημη θέση του Υπουργείου γι' αυτό δεν έχουμε εντοπίσει. Αναλυτικά στην ενότητα για το AirCover.

Ασφάλεια αστικής ευθύνης Airbnb: τι καλύπτει και τι κοστίζει

Ο νόμος ζητά «ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημίες ή ατυχήματα», χωρίς να ορίζει περιεχόμενο ή ποσό. Στην πράξη, ένα συμβόλαιο αστικής ευθύνης καταλύματος πληρώνει τις αποζημιώσεις που οφείλετε σε τρίτους — επισκέπτες, γείτονες, περαστικούς — για σωματικές βλάβες και υλικές ζημιές που προκάλεσε το ακίνητο ή η λειτουργία του, και για τις οποίες είστε νομικά υπεύθυνοι. Τυπικά παραδείγματα: πτώση σε βρεγμένη σκάλα, ηλεκτροπληξία από ελαττωματική συσκευή, τραυματισμός στην πισίνα, πτώση από μπαλκόνι με χαμηλό κάγκελο, διαρροή νερού που πλημμυρίζει το διαμέρισμα από κάτω.

Τι να ζητήσετε να περιλαμβάνει

• Ευθύνη προς τους ενοίκους-επισκέπτες, γραμμένη ρητά — όχι μόνο προς «τρίτους» γενικά. Αν δεν αναφέρεται, μπορεί να αμφισβητηθεί αν ο ένοικος θεωρείται τρίτος.
• Πισίνα και εξωτερικοί χώροι, χωρίς εξαίρεση για «κολύμβηση χωρίς επιτήρηση».
• Ζημιές σε γειτονικές ιδιοκτησίες και σε κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (δείτε και τον οδηγό αστικής ευθύνης πολυκατοικίας).
• Εργοδοτική ευθύνη, αν απασχολείτε καθαρίστρια, συντηρητή ή υπάλληλο υποδοχής.
• Έξοδα νομικής υπεράσπισης σε περίπτωση αγωγής: ρωτήστε αν περιλαμβάνονται και αν μετρούν μέσα στο όριο.
• Το ακίνητο δηλωμένο ως βραχυχρόνια μίσθωση, με τον ΑΜΑ, και συμβαλλόμενο τον ιδιοκτήτη, όπως ζητά η εγκύκλιος.

Τι δεν καλύπτει

Η αστική ευθύνη δεν πληρώνει ζημιές στο δικό σας ακίνητο ή στον εξοπλισμό σας, ούτε το εισόδημα που χάνετε· γι' αυτά χρειάζονται η κάλυψη περιουσίας και η διακοπή εργασιών (δείτε παρακάτω). Οι εξαιρέσεις και οι απαλλαγές διαφέρουν από συμβόλαιο σε συμβόλαιο: ζητήστε το έντυπο πληροφοριών του προϊόντος (IPID) και διαβάστε το πριν υπογράψετε.

Πόσο υψηλό όριο κάλυψης

Αφού ο νόμος δεν ορίζει ελάχιστο, το όριο είναι δική σας επιλογή. Το ερώτημα δεν είναι μόνο να «περάσετε» τον έλεγχο: είναι αν το όριο αντέχει ένα σοβαρό ατύχημα, όπου μια αξίωση για ιατρικά έξοδα, χαμένο εισόδημα και ηθική βλάβη μπορεί να είναι πολύ υψηλή. Για μέτρο σύγκρισης, η κάλυψη αστικής ευθύνης που δίνει η Airbnb στους οικοδεσπότες φτάνει έως 1 εκατ. USD. Ζητήστε προσφορά για δύο ή τρία διαφορετικά όρια, ώστε να δείτε πόσο αλλάζει το ασφάλιστρο.

Από τι εξαρτάται το κόστος

Δεν δημοσιεύουμε ενδεικτικές τιμές: το ασφάλιστρο διαφέρει από εταιρεία σε εταιρεία και από κατάλυμα σε κατάλυμα, και ένας αριθμός χωρίς τα στοιχεία σας θα ήταν παραπλανητικός. Αυτά είναι που το διαμορφώνουν:

Για ακριβή τιμή, στείλτε μας τον ΑΜΑ, τα τετραγωνικά, τον αριθμό κλινών και αν υπάρχει πισίνα. Ζητάμε προτάσεις από τις ασφαλιστικές εταιρείες με τις οποίες συνεργαζόμαστε και σας απαντάμε εντός 24 ωρών τις εργάσιμες ημέρες.

Αρκεί η ασφάλεια σπιτιού για ένα Airbnb;

Συνήθως όχι, αν δεν τροποποιηθεί. Ένα συμβόλαιο κατοικίας (η συνηθισμένη ασφάλεια σπιτιού) βασίζεται σε μια δήλωση: ότι το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κατοικία από τον ιδιοκτήτη ή από μακροχρόνιο ενοικιαστή. Όταν το ίδιο ακίνητο φιλοξενεί κάθε εβδομάδα διαφορετικούς ανθρώπους έναντι αμοιβής, ο κίνδυνος είναι άλλος. Ο νόμος για την ασφαλιστική σύμβαση υποχρεώνει τον λήπτη της ασφάλισης να δηλώνει στην εταιρεία, όσο διαρκεί η σύμβαση, τις μεταβολές που αυξάνουν σημαντικά τον κίνδυνο (ν. 2496/1997, άρθρο 4). Αν δεν το κάνει και συμβεί ζημιά, ανάλογα με την περίπτωση η αποζημίωση μπορεί να μειωθεί αναλογικά ή, αν η απόκρυψη ήταν σκόπιμη, η εταιρεία μπορεί να απαλλαγεί. Επιπλέον, ορισμένα συμβόλαια κατοικίας εξαιρούν ρητά τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται για επαγγελματική ή κερδοσκοπική δραστηριότητα.

Στην πράξη αυτό σημαίνει τρία πράγματα:

• Οι ζημιές από ενοίκους (πλημμύρα από ξεχασμένη βρύση, κάψιμο πάγκου, σπασμένα έπιπλα) μπορεί να εξαιρούνται ρητά ή να αμφισβητηθούν.
• Η αστική ευθύνη του συμβολαίου κατοικίας είναι σχεδιασμένη για ζημιές προς τρίτους από την οικογένεια — όχι προς πελάτες που πλήρωσαν για να μείνουν εκεί. Αν ένας επισκέπτης γλιστρήσει στην πισίνα, το συμβόλαιο κατοικίας μπορεί να μην απαντά. Γι' αυτό, και για την υποχρέωση του ν. 5170/2025, ζητήστε κάλυψη που αναφέρει ρητά τη βραχυχρόνια μίσθωση.
• Η απώλεια εισοδήματος από μια ζημιά που κλείνει το κατάλυμα τον Αύγουστο συνήθως δεν καλύπτεται από ασφάλεια κατοικίας.

Οι τρεις καλύψεις που χρειάζεται ένα κατάλυμα

1. Αστική ευθύνη Airbnb: προς τρίτους και ενοίκους

Υποχρεωτική από 1.10.2025 για κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τι να περιλαμβάνει, πόσο υψηλό όριο να επιλέξετε και από τι εξαρτάται το κόστος, τα εξηγούμε αναλυτικά παραπάνω. Μην διαλέξετε το χαμηλότερο όριο μόνο για να περάσετε τον έλεγχο: είναι η κάλυψη που σας προστατεύει όταν τραυματιστεί άνθρωπος.

2. Περιουσία: κτίριο και εξοπλισμός

Πυρκαγιά, κεραυνός, έκρηξη, πλημμύρα, θύελλα, κλοπή, θραύση σωληνώσεων, βραχυκύκλωμα, κακόβουλη βλάβη — με ρητή δήλωση ότι το ακίνητο εκμισθώνεται βραχυχρόνια. Προσθέστε και σεισμό: είναι η κάλυψη που κρίνει αν θα ξαναχτίσετε (δείτε τον οδηγό σεισμού). Για βίλες με πισίνα, ρωτήστε αν καλύπτονται ο εξοπλισμός της πισίνας και οι εξωτερικές κατασκευές.

3. Διακοπή εργασιών (απώλεια εισοδήματος)

Αν μια ζημιά κάνει το κατάλυμα μη κατοικήσιμο για 6 εβδομάδες τον Ιούλιο–Αύγουστο, χάνετε τη μισή σεζόν — και οι κρατήσεις πρέπει να επιστραφούν. Η κάλυψη αποζημιώνει το αποδεδειγμένο χαμένο έσοδο, για την περίοδο αποζημίωσης που ορίζει το συμβόλαιο. Ζητήστε την ρητά: συχνά δεν περιλαμβάνεται αυτόματα.

Τι καλύπτει το AirCover της Airbnb;

Η Airbnb δίνει στους οικοδεσπότες το AirCover, που περιλαμβάνει δύο διαφορετικά πράγματα: το ένα είναι ασφάλιση, το άλλο όχι. Περιγράφουμε τους όρους όπως τους δημοσιεύει η Airbnb στο κέντρο βοήθειάς της (Οκτώβριος 2026)· η πλατφόρμα μπορεί να τους αλλάξει.

Ασφάλιση αστικής ευθύνης οικοδεσπότη, έως 1 εκατ. USD

• Είναι ασφάλιση. Για οικοδεσπότες στον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο την αναλαμβάνει ασφαλιστική εταιρεία του ΕΟΧ και τη συνάπτει, υπέρ των οικοδεσποτών, ασφαλιστικός διαμεσολαβητής της Airbnb στην Ισπανία.
• Καλύπτει, αν κριθείτε νομικά υπεύθυνοι, σωματική βλάβη επισκέπτη (ή άλλων), ζημιά ή κλοπή σε πράγματά τους, και ζημιές που προκάλεσε επισκέπτης σε κοινόχρηστους χώρους ή γειτονικά ακίνητα.
• Ισχύει αυτόματα μόνο για διαμονές που κλείστηκαν μέσω Airbnb. Κρατήσεις από Booking ή απευθείας δεν τις αφορά.
• Εξαιρεί, μεταξύ άλλων, τις εκ προθέσεως πράξεις και τις ζημιές στο δικό σας ακίνητο, που ανήκουν στην προστασία ζημιών.

Προστασία ζημιών οικοδεσπότη, έως 3 εκατ. USD

• Δεν είναι ασφαλιστήριο. Η ίδια η Airbnb διευκρινίζει ότι οι όροι της δεν αποτελούν ασφαλιστική σύμβαση.
• Ισχύει μόνο για ζημιές που προκλήθηκαν κατά τη διάρκεια διαμονής που κλείστηκε μέσω Airbnb. Ζημιά σε διάστημα χωρίς κράτηση, ή μετά το τέλος της διαμονής, δεν την αφορά.
• Πρώτα ζητάτε τα χρήματα από τον επισκέπτη, μέσα σε 14 ημέρες από την αναχώρησή του. Αν δεν πληρώσει, υποβάλλετε αίτημα με τεκμηρίωση μέσα σε 30 ημέρες από την αναχώρηση.
• Εξαιρεί, μεταξύ άλλων, ζημιές από φυσικά φαινόμενα όπως ο σεισμός, τη φθορά από χρήση, παλαιότητα ή έλλειψη συντήρησης, και ορισμένα είδη περιουσίας, όπως χρήματα και ζώα. Τις ζημιές που προκαλεί στο ακίνητο το κατοικίδιο του επισκέπτη, αντίθετα, τις περιλαμβάνει.
• Απώλεια εσόδων αποζημιώνει μόνο για επιβεβαιωμένες κρατήσεις Airbnb που ακυρώθηκαν επειδή το κατάλυμα έγινε μη κατοικήσιμο — όχι για χαμένη σεζόν γενικά.

Τι πρέπει να δηλώσετε — και γιατί

Η ασφάλιση καταλύματος τιμολογείται σωστά μόνο αν η εταιρεία ξέρει τι ασφαλίζει. Πριν ζητήσετε προσφορά, έχετε έτοιμα:

• Είδος καταλύματος: δωμάτια σε συγκρότημα, μονοκατοικία, βίλα με πισίνα, διαμέρισμα σε πολυκατοικία.
• ΑΜΑ ή ΕΣΛ: τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ ή, για τουριστικό κατάλυμα, το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας. Η ασφαλιστική μπορεί να τα ζητήσει, και ορισμένα συμβόλαια εξαιρούν ρητά ακίνητα χωρίς νόμιμη οικοδομική άδεια.
• Έτος κατασκευής, τετραγωνικά, όροφοι, υλικά. Ό,τι και στην κατοικία.
• Πισίνα: βάθος, περίφραξη, σήμανση, ναυαγοσώστης αν υπάρχει. Είναι από τους σημαντικότερους παράγοντες κινδύνου στην αστική ευθύνη.
• Περίοδος λειτουργίας: εποχική (Απρ–Οκτ) ή ετήσια. Επηρεάζει το κόστος και τη διακοπή εργασιών.
• Ετήσια έσοδα (εκτίμηση) — για τον υπολογισμό της διακοπής εργασιών.
• Προσωπικό: καθαριότητα, συντήρηση, υποδοχή — για εργοδοτική ευθύνη.
• Συστήματα ασφαλείας: πυρανίχνευση, πυροσβεστήρες, συναγερμός. Ορισμένα τα ζητά ήδη ο ν. 5170/2025, και μπορεί να επηρεάσουν το ασφάλιστρο.

Αν έχετε περισσότερα από ένα καταλύματα, ρωτήστε για ενιαίο συμβόλαιο: απλοποιεί τη διαχείριση και τις λήξεις.

Πόσο κοστίζει η πλήρης ασφάλεια καταλύματος

Πέρα από την υποχρεωτική αστική ευθύνη, το κόστος ενός πλήρους πακέτου (περιουσία, περιεχόμενο, διακοπή εργασιών, προαιρετικά σεισμός) εξαρτάται από τα στοιχεία του δικού σας καταλύματος. Δεν δίνουμε ενδεικτικές τιμές χωρίς αυτά· μπορούμε όμως να σας πούμε τι μετράει:

Για το αν το ασφάλιστρο εκπίπτει φορολογικά, ρωτήστε τον λογιστή σας: εξαρτάται από το πώς δηλώνετε τα έσοδα της μίσθωσης.

Τι να ελέγξετε πριν υπογράψετε

1. Αναφέρεται ρητά η βραχυχρόνια μίσθωση στη χρήση του ακινήτου; Αν γράφει μόνο «κατοικία», η κάλυψη μπορεί να αμφισβητηθεί.
2. Συμβαλλόμενος είναι ο ιδιοκτήτης και το συμβόλαιο είναι σε ισχύ, όπως ζητά η εγκύκλιος 19567/2025; Κρατήστε αντίγραφο για τον έλεγχο.
3. Καλύπτονται οι ένοικοι ως τρίτοι στην αστική ευθύνη; Ζητήστε το γραπτώς.
4. Καλύπτονται ζημιές από ενοίκους στο περιεχόμενο (κακόβουλες ή από αμέλεια);
5. Πισίνα: περιλαμβάνεται στην ευθύνη χωρίς εξαίρεση για «κολύμβηση χωρίς επιτήρηση»;
6. Περίοδος αδράνειας: τι ισχύει τους μήνες που το κατάλυμα είναι κλειστό; Ορισμένα συμβόλαια περιορίζουν την κάλυψη κλοπής ή ζημιών από νερό αν το ακίνητο μένει ακατοίκητο για μεγάλο διάστημα· δείτε πόσες ημέρες ορίζει το δικό σας.
7. Διακοπή εργασιών: ποια περίοδος αποζημίωσης και με ποια τεκμηρίωση εσόδων;
8. Απαλλαγές: πόσο πληρώνετε εσείς σε κάθε ζημιά, και πόσο στον σεισμό;
9. Υπασφάλιση: το κεφάλαιο κτιρίου να αντιστοιχεί στο πραγματικό κόστος ανακατασκευής, όχι στην εμπορική αξία ή στην αντικειμενική.

Συχνές ερωτήσεις

Πηγές

Οι νόμοι, οι αποφάσεις και οι σελίδες που ελέγξαμε για αυτόν τον οδηγό.