Ένα ξενοδοχείο χρειάζεται ασφάλιση περιουσίας για το κτίριο και τον εξοπλισμό, γενική και εργοδοτική αστική ευθύνη και διακοπή εργασιών, συν ευθύνη για την περιουσία των πελατών, κυβερνοασφάλεια και μηχανικές βλάβες. Με ακαθάριστα έσοδα άνω των 500.000 €, η κάλυψη για σεισμό, πλημμύρα και δασική πυρκαγιά είναι υποχρεωτική από 1.6.2025. Το λάθος που βρίσκουμε συχνότερα είναι η υπασφάλιση του κτιρίου.
- Κτίριο: στο σημερινό κόστος ανακατασκευής, όχι σε αντικειμενική ή λογιστική αξία
- Υποχρεωτικό με έσοδα άνω των 500.000 €: σεισμός, πλημμύρα, δασική πυρκαγιά, για τουλάχιστον το 70 % της περιουσίας
- Διακοπή εργασιών σε εποχική μονάδα: 18–24 μήνες, ώστε να καλύπτεται και η επόμενη σεζόν
- Όριο αστικής ευθύνης που προτείνουμε: τουλάχιστον 1–3 εκ. € ανά γεγονός
- Αντικείμενα πελατών: ο ξενοδόχος ευθύνεται εκ του νόμου (ΑΚ 834–835)· θέλει ξεχωριστή κάλυψη
Ζητήστε προσφορά ή καλέστε μας στο 28210 86065 — απαντάμε εντός 24 ωρών τις εργάσιμες ημέρες.
Το ξενοδοχείο είναι η επιχείρηση με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση κινδύνων ανά τετραγωνικό: κτίριο υψηλής αξίας σε σεισμογενή περιοχή, εκατοντάδες πελάτες με διαφορετική νοοτροπία και νομικό πολιτισμό, πισίνα, κουζίνα, μπαρ, εργαζόμενοι σε βάρδιες, εξοπλισμός εκατοντάδων χιλιάδων, δεδομένα διαβατηρίων και καρτών — και μια σεζόν 5 μηνών που κρίνει όλη τη χρονιά. Πολλές μονάδες έχουν ακόμη την ασφάλιση που ζήτησε η τράπεζα πριν από χρόνια και δεν την έχουν ξανακοιτάξει. Ο οδηγός εξηγεί τις οκτώ καλύψεις που χρειάζεται μια ξενοδοχειακή μονάδα, τις ιδιαιτερότητες που την ξεχωρίζουν από κάθε άλλη επιχείρηση, τι καθορίζει το κόστος και τα λάθη που εντοπίζουμε συχνότερα.
Τι ασφάλιση χρειάζεται ένα ξενοδοχείο;
Ένα ξενοδοχείο χρειάζεται οκτώ καλύψεις. Οι τέσσερις πρώτες είναι απαραίτητες για κάθε μονάδα, και η διακοπή εργασιών για κάθε εποχική:
| Κάλυψη | Τι προστατεύει | Προτεραιότητα |
|---|---|---|
| 1. Περιουσία κτιρίου | Πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρα, θύελλα, κακόβουλες πράξεις — στην αξία ανακατασκευής | Απόλυτη |
| 2. Περιεχόμενο & εξοπλισμός | Επίπλωση δωματίων, κουζίνα, κλιματιστικά, λευκά είδη, ηλεκτρονικά, εξοπλισμός πισίνας/spa | Απόλυτη |
| 3. Γενική αστική ευθύνη | Τραυματισμός/ζημιά πελατών, επισκεπτών, προμηθευτών — δωμάτια, κοινόχρηστοι, πισίνα, εστίαση, εκδηλώσεις | Απόλυτη |
| 4. Εργοδοτική ευθύνη | Εργατικά ατυχήματα μόνιμων και εποχικών | Απόλυτη |
| 5. Διακοπή εργασιών | Χαμένο μικτό κέρδος + σταθερά έξοδα μετά από καλυπτόμενη ζημιά, για 12–24 μήνες | Απόλυτη για εποχικές μονάδες |
| 6. Ευθύνη για περιουσία πελατών | Κλοπή/ζημιά αντικειμένων πελατών (θυρίδες, δωμάτια, πάρκινγκ) — ο Αστικός Κώδικας κάνει τον ξενοδόχο εκ του νόμου υπεύθυνο | Υψηλή |
| 7. Κυβερνοασφάλεια | Διαρροή δεδομένων πελατών, ransomware στο PMS, απάτη κρατήσεων | Υψηλή (GDPR) |
| 8. Μηχανικές βλάβες / ηλεκτρονικός εξοπλισμός | Κλιματισμός, ψύξη, λέβητες, ανελκυστήρες, servers — βλάβη χωρίς εξωτερικό αίτιο | Μέση, σημαντική για μεγάλες μονάδες |
Στα νησιά και σε κάθε σεισμογενή περιοχή, η κάλυψη σεισμού στην περιουσία δεν είναι επιλογή. Ένα ξενοδοχείο 80 δωματίων αξίας ανακατασκευής 6 εκ. € χωρίς σεισμό είναι επιχείρηση που παίζει κορώνα-γράμματα κάθε χρόνο. Με ακαθάριστα έσοδα άνω των 500.000 € είναι και νομική υποχρέωση από 1.6.2025, μαζί με την πλημμύρα και τη δασική πυρκαγιά: δείτε τον οδηγό για την υποχρεωτική ασφάλιση επιχειρήσεων για φυσικές καταστροφές.
Οι ιδιαιτερότητες που ξεχωρίζουν το ξενοδοχείο
Αστική ευθύνη με ξένους πελάτες
Ένας Βρετανός ή Γερμανός τουρίστας που γλιστρά στην πισίνα δεν κάνει αγωγή στα ελληνικά δικαστήρια — κάνει αξίωση μέσω δικηγορικού γραφείου της χώρας του, με τα ποσά της χώρας του. Οι αξιώσεις σωματικής βλάβης από ξένους πελάτες είναι συχνά πολύ υψηλότερες από τις αντίστοιχες ελληνικές. Όρια 1–3 εκ. € ανά γεγονός είναι το λογικό ελάχιστο, με ρητή αναφορά σε:
- Πισίνα (με ή χωρίς ναυαγοσώστη — αλλάζει τους όρους)
- Τροφική δηλητηρίαση και αλλεργιογόνα
- Θαλάσσια σπορ, ποδήλατα, ενοικίαση εξοπλισμού από το ξενοδοχείο
- Μεταφορά πελατών με όχημα του ξενοδοχείου (shuttle)
- Παιδικές δραστηριότητες (kids club, παιδότοπος)
- Εκδηλώσεις: γάμοι, συνέδρια, live μουσική
- Εργασίες συντήρησης/ανακαίνισης ενώ λειτουργεί
Εποχικότητα
Μια πυρκαγιά τον Νοέμβριο κοστίζει την επισκευή. Μια πυρκαγιά τον Ιούλιο κοστίζει την επισκευή και τη σεζόν. Η διακοπή εργασιών πρέπει να υπολογίζεται με βάση το μικτό κέρδος της σεζόν αιχμής και με περίοδο αποζημίωσης που καλύπτει την επόμενη σεζόν αν η ανακατασκευή περάσει τον χειμώνα — δηλαδή 18–24 μήνες. Και η κλειστή περίοδος (Νοέμβριος–Μάρτιος) έχει δικούς της κινδύνους: κλοπή εξοπλισμού, παγετός σε σωληνώσεις, νερά — με μειωμένο ασφάλιστρο αλλά ρητή κάλυψη.
Ευθύνη φύλαξης (θεματοφύλακα)
Ο Αστικός Κώδικας (άρθρα 834–835) καθιστά τον ξενοδόχο εκ του νόμου υπεύθυνο για βλάβη, καταστροφή ή αφαίρεση των πραγμάτων που φέρνουν οι πελάτες. Για χρήματα, χρεόγραφα και τιμαλφή η ευθύνη περιορίζεται σε μικρό ποσό ανά πελάτη, εκτός αν ο ξενοδόχος ανέλαβε τη φύλαξή τους γνωρίζοντας τι είναι (π.χ. στη ρεσεψιόν ή σε θυρίδα) ή την αρνήθηκε, ή αν η ζημιά οφείλεται σε πταίσμα δικό του ή του προσωπικού (άρθρο 835). Η κάλυψη «ευθύνη για περιουσία πελατών» είναι ξεχωριστή από τη γενική αστική ευθύνη.
Ζητήστε μελέτη ασφάλισης για τη μονάδα σας
Ζητάμε προτάσεις από τις ασφαλιστικές εταιρείες με τις οποίες συνεργαζόμαστε και σας απαντάμε εντός 24 ωρών τις εργάσιμες ημέρες, χωρίς δέσμευση.
Με ποιο ποσό ασφαλίζεται σωστά ένα ξενοδοχείο;
Το συχνότερο πρόβλημα που βρίσκουμε σε ξενοδοχειακά συμβόλαια: υπασφάλιση. Το κτίριο ασφαλίστηκε το 2014 με 2,5 εκ. €, κόστος ανακατασκευής σήμερα 5 εκ. €. Σε μερική ζημιά 400.000 € η εταιρεία πληρώνει αναλογικά — 200.000 €. Σε ολική, 2,5 εκ. για ένα κτίριο των 5.
| Στοιχείο | Σωστή βάση αποτίμησης | Συχνό λάθος |
|---|---|---|
| Κτίριο | Κόστος ανακατασκευής σήμερα: τ.μ. × τρέχον κόστος κατασκευής ανά τ.μ. για την κατηγορία της μονάδας, + εξωτερικές κατασκευές, πισίνες, διαμορφώσεις | Αντικειμενική αξία ή λογιστική αξία (αποσβεσμένη) |
| Εξοπλισμός | Αξία αντικατάστασης με καινούργιο, ανά κατηγορία (δωμάτια, κουζίνα, κοινόχρηστοι, τεχνικοί χώροι) | Λογιστική αξία μετά αποσβέσεις — συχνά πολύ κάτω από την πραγματική |
| Διακοπή εργασιών | Μικτό κέρδος 12–24 μηνών από τα βιβλία, με προβολή αύξησης | Τζίρος ενός μήνα «για να υπάρχει κάτι» |
| Αστική ευθύνη | Όριο ανά γεγονός ανάλογο με τη σοβαρότερη πιθανή αξίωση (π.χ. θάνατος πελάτη σε πισίνα) | Το ελάχιστο που δέχεται ο ΕΟΤ/η πλατφόρμα |
Το κόστος κατασκευής έχει ανέβει αισθητά τα τελευταία χρόνια. Ζητήστε ρήτρα αυτόματης αναπροσαρμογής κεφαλαίων (index linking) και ελέγξτε τα κεφάλαια κάθε ανανέωση — ιδίως μετά από ανακαίνιση, προσθήκη πισίνας ή δωματίων.
Πόσο κοστίζει η ασφάλεια ξενοδοχείου;
Δεν υπάρχει τιμοκατάλογος για ξενοδοχεία· κάθε μονάδα τιμολογείται ξεχωριστά. Για ένα πλήρες πρόγραμμα (περιουσία με σεισμό, εξοπλισμός, γενική και εργοδοτική ευθύνη, διακοπή εργασιών, ευθύνη για την περιουσία των πελατών), το ασφάλιστρο εξαρτάται κυρίως από:
- Το κεφάλαιο περιουσίας, δηλαδή το σωστό κόστος ανακατασκευής του κτιρίου και την αξία του εξοπλισμού.
- Το μέγεθος και τις εγκαταστάσεις: δωμάτια, εστιατόριο, spa, πισίνες.
- Την περιοχή και τη σεισμικότητά της.
- Την περίοδο λειτουργίας, εποχική ή όλο τον χρόνο, που επηρεάζει και τη διακοπή εργασιών.
- Την πυροπροστασία, τα μέτρα ασφαλείας και το ιστορικό ζημιών.
- Τα όρια και τις απαλλαγές.
Σε σεισμογενείς περιοχές ο σεισμός είναι μεγάλο μέρος του ασφαλίστρου περιουσίας. Τι το μειώνει: αντισεισμικός κανονισμός μετά το 2000, σύστημα πυρανίχνευσης/κατάσβεσης σε όλη τη μονάδα, ναυαγοσώστης, πιστοποιήσεις (ISO, HACCP), καθαρό ιστορικό 5 ετών, υψηλότερη απαλλαγή, στον σεισμό και στους υπόλοιπους κινδύνους. Η κυβερνοασφάλεια προστίθεται χωριστά. Για τη δική σας μονάδα ζητάμε προτάσεις από τις ασφαλιστικές εταιρείες με τις οποίες συνεργαζόμαστε και σας τις εξηγούμε δίπλα-δίπλα.
Το ασφάλιστρο είναι εκπιπτόμενη δαπάνη. Για μονάδες με τραπεζικό δανεισμό, η τράπεζα απαιτεί περιουσία + διακοπή εργασιών με εκχώρηση — αλλά όχι από δική της ασφαλιστική (δείτε τον οδηγό για δάνεια· η αρχή είναι ίδια).
Ζητήστε σύγκριση για ξενοδοχειακή μονάδα
Πείτε μας τι θέλετε να ασφαλίσετε και σας εξηγούμε τις επιλογές σας με απλά λόγια, χωρίς δέσμευση.
Τα λάθη που βρίσκουμε συχνότερα
- Υπασφάλιση κτιρίου — το λάθος που βρίσκουμε συχνότερα.
- Διακοπή εργασιών χωρίς την επόμενη σεζόν. Περίοδος 6 μηνών σε εποχική μονάδα δεν καλύπτει τίποτα αν η ζημιά γίνει Σεπτέμβριο.
- Εποχικοί εκτός εργοδοτικής. Δηλωμένα 15 άτομα, εργάζονται 40 τον Αύγουστο.
- Πισίνα χωρίς ρητή αναφορά ή με εξαίρεση «κολύμβηση χωρίς επιτήρηση» σε μονάδα χωρίς ναυαγοσώστη.
- Εστιατόριο/μπαρ σε άλλο ΑΦΜ (μίσθωση σε τρίτο) χωρίς ξεχωριστό συμβόλαιο ή χωρίς ρήτρα αλληλασφάλισης.
- Καμία κυβερνοασφάλεια ενώ το PMS κρατά διαβατήρια και κάρτες χιλιάδων πελατών — και μια διαρροή μπορεί να φέρει πρόστιμο GDPR.
- Εξοπλισμός σε λογιστική αξία. 200 κλιματιστικά αποσβεσμένα έχουν μηδενική αξία στα βιβλία, αλλά η αντικατάστασή τους κοστίζει όσο καινούργια.
- Ανακαίνιση χωρίς ενημέρωση. Προσθήκη 10 δωματίων ή spa αξίας 800.000 € που δεν μπήκε ποτέ στο κεφάλαιο.
- Οχήματα μονάδας (shuttle, αγροτικό, buggy) με ιδιωτική χρήση αντί για επαγγελματική.
- Το συμβόλαιο ανανεώνεται αυτόματα 10 χρόνια χωρίς να το ξαναδεί κανείς.
Πώς προχωράτε
Η ασφάλιση ξενοδοχειακής μονάδας δεν είναι φόρμα — είναι μελέτη. Τι χρειάζεται:
- Επίσκεψη στη μονάδα ή αναλυτική περιγραφή: κτίρια, έτος και τρόπος κατασκευής, τετραγωνικά, πισίνες, εστίαση, spa, τεχνικές εγκαταστάσεις.
- Αποτίμηση κτιρίου (μηχανικός) και εξοπλισμού (απογραφή ανά κατηγορία).
- Οικονομικά στοιχεία τελευταίας διετίας για τη διακοπή εργασιών.
- Προσωπικό ανά μήνα — μόνιμοι και εποχικοί.
- Ιστορικό ζημιών 5 ετών.
- Υπάρχοντα συμβόλαια — για σύγκριση όρων, όχι μόνο τιμής.
Με αυτά, ένα ασφαλιστικό γραφείο ζητά προτάσεις από τις ασφαλιστικές εταιρείες με τις οποίες συνεργάζεται και που έχουν εξειδίκευση σε ξενοδοχειακό κίνδυνο (είναι λιγότερες απ' όσο νομίζετε), και σας τις εξηγεί δίπλα-δίπλα σε συγκριτικό πίνακα: κεφάλαια, όρια, απαλλαγές, εξαιρέσεις, κόστος. Η διαδικασία παίρνει 2–4 εβδομάδες. Για μικρότερα καταλύματα, ο οδηγός ενοικιαζόμενων & Airbnb· για την εστίαση της μονάδας, ο οδηγός εστιατορίου.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο κοστίζει η ασφάλεια ξενοδοχείου;
Δεν υπάρχει τιμοκατάλογος. Για πλήρες πρόγραμμα με σεισμό, ευθύνες και διακοπή εργασιών, το ασφάλιστρο εξαρτάται κυρίως από το κεφάλαιο περιουσίας, το μέγεθος και τις εγκαταστάσεις, την περιοχή, την περίοδο λειτουργίας και την πυροπροστασία. Σε σεισμογενείς περιοχές ο σεισμός είναι μεγάλο μέρος του κόστους περιουσίας.
Είναι υποχρεωτική η ασφάλιση ξενοδοχείου;
Εκ του νόμου ναι, αν τα ακαθάριστα έσοδα ξεπερνούν τις 500.000 €: τότε από 1.6.2025 το ξενοδοχείο ασφαλίζεται υποχρεωτικά για σεισμό, πλημμύρα και δασική πυρκαγιά, για τουλάχιστον το 70 % της αξίας της περιουσίας του. Και κάτω από το όριο, πρακτικά ναι: την απαιτεί η τράπεζα για δανεισμό, οι tour operators ζητούν ασφαλιστήριο ευθύνης 1 εκ.+ για σύμβαση, και ο Αστικός Κώδικας κάνει τον ξενοδόχο υπεύθυνο για την περιουσία των πελατών. Αν η αστική ευθύνη απαιτείται και για το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας της δικής σας μονάδας εξαρτάται· το ελέγχουμε μαζί σας.
Τι όριο αστικής ευθύνης χρειάζεται ένα ξενοδοχείο;
Τουλάχιστον 1–3 εκ. € ανά γεγονός. Οι αξιώσεις ξένων πελατών για σωματικές βλάβες (πισίνα, πτώσεις, δηλητηρίαση) φτάνουν εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ και διεκδικούνται μέσω των χωρών τους. Οι tour operators συχνά απαιτούν ελάχιστο 1 εκ. ή περισσότερο.
Πόση διακοπή εργασιών χρειάζεται μια εποχική μονάδα;
18–24 μήνες. Μια ζημιά στο τέλος της σεζόν με ανακατασκευή τον χειμώνα μπορεί να χάσει και την επόμενη σεζόν· περίοδος 6–12 μηνών δεν την καλύπτει. Το κεφάλαιο υπολογίζεται στο μικτό κέρδος της σεζόν αιχμής.
Χρειάζεται κυβερνοασφάλεια ένα ξενοδοχείο;
Ναι. Το PMS και οι κρατήσεις κρατούν διαβατήρια, κάρτες και προσωπικά δεδομένα χιλιάδων πελατών. Διαρροή = πρόστιμο GDPR, έξοδα ειδοποίησης, νομικές αξιώσεις, απώλεια κρατήσεων. Ransomware στο σύστημα κρατήσεων τον Ιούλιο = διακοπή εργασιών που το κλασικό συμβόλαιο δεν καλύπτει. Προστίθεται ως χωριστή κάλυψη.
Ποιο είναι το συχνότερο λάθος στην ασφάλιση ξενοδοχείων;
Η υπασφάλιση: κτίριο ασφαλισμένο σε αξία 10 ετών πριν ή σε λογιστική αξία, εξοπλισμός αποσβεσμένος στα 0 €. Σε ζημιά, η εταιρεία πληρώνει αναλογικά — μερική ζημιά 400.000 € σε κτίριο ασφαλισμένο στο 50 % της αξίας του αποζημιώνεται με 200.000 €.